Quem compra imóvel costuma orçar entrada, financiamento e reforma — e esquece do ITBI. Ele aparece perto do fim, quando o negócio já está fechado, e não é um valor pequeno: dependendo do município, fica entre 2% e 3% do valor do imóvel.
Num imóvel de R$ 500 mil, isso é de R$ 10 mil a R$ 15 mil que precisam existir em dinheiro, à vista, antes de a chave mudar de mão.
O que este artigo aborda:
- O que é e quem paga
- Onde ele entra na compra
- O que mudou em 2026, e por que importa
- O que fazer se a guia vier maior que o esperado
- Onde há redução
O que é e quem paga
ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É municipal — cada prefeitura define a própria alíquota e as próprias regras — e incide sobre a transferência onerosa da propriedade.
Quem paga é o comprador. A lei municipal costuma atribuir a ele a responsabilidade, e o cartório não registra a escritura sem a comprovação do recolhimento.
Herança e doação não pagam ITBI: nesses casos incide o ITCMD, que é estadual. A confusão entre os dois é comum e leva gente a procurar a guia errada.
Onde ele entra na compra
As etapas da compra de um imóvel e onde entra o ITBI: antes da escritura e do registro
A ordem importa, porque é ela que define quando o dinheiro precisa estar disponível.
Primeiro vem o contrato entre as partes. Depois, a emissão da guia do ITBI junto à prefeitura, com o recolhimento. Só então o tabelião lavra a escritura pública, e por último o registro na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
A propriedade só muda de dono no registro. Antes disso, quem consta na matrícula ainda é o vendedor — por mais que o contrato esteja assinado e o valor pago.
O que mudou em 2026, e por que importa
Aqui está o ponto que quase nenhum conteúdo sobre compra de imóvel está cobrindo.
A Lei Complementar 227/2026, de janeiro deste ano, redefiniu o conceito de “valor venal” como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. E, mais relevante, legitimou a estimativa administrativa desse valor pelo município, a partir de parâmetros como preços praticados na região, dados de cartório, localização, tipologia, padrão e área do imóvel.
Traduzindo: a prefeitura ganhou base legal mais firme para dizer que o imóvel vale mais do que consta na escritura — e cobrar ITBI sobre o valor dela, não sobre o que foi efetivamente pago.
Do outro lado dessa disputa está o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, que garante ao valor declarado pelo contribuinte presunção de conformidade com o mercado. Por esse entendimento, o município só pode afastar o valor declarado mediante processo administrativo regular, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional — não por arbitramento unilateral e prévio.
A tensão entre a lei nova e esse precedente ainda não foi resolvida, e há decisões nos dois sentidos.
O que fazer se a guia vier maior que o esperado
Se a prefeitura calcular o ITBI sobre um valor superior ao da negociação, existe caminho.
O primeiro passo é pedir a revisão administrativa, apresentando os documentos da transação — contrato, comprovantes de pagamento, laudo de avaliação se houver. Municípios têm procedimento próprio para isso, e nem sempre ele é informado espontaneamente.
Vale reunir elementos que sustentem o valor: estado de conservação, necessidade de reforma, características que justifiquem preço abaixo da média da região. Imóvel para reformar não vale o mesmo que imóvel pronto, e essa diferença precisa ser demonstrada.
Onde há redução
Alguns casos têm tratamento diferenciado, e vale conferir na legislação do município antes de recolher.
Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação costumam ter alíquota reduzida sobre a parcela financiada. Programas habitacionais e a primeira aquisição também têm regras próprias em várias cidades.
E há benefícios locais específicos: Balneário Camboriú, em Santa Catarina, reduziu em agosto de 2026 para 1% a alíquota do ITBI na integralização de imóveis em empresas — situação diferente da compra comum, mas que mostra como a regra varia de município para município.
Antes de fechar a compra, vale simular o valor com a alíquota da sua cidade e incluí-lo no orçamento desde o começo, junto com escritura e registro. A calculadora de ITBI da Contec faz essa conta em segundos e evita a surpresa na reta final.
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